Transparência e Governança

21/05/2014 às 05h00

Valor Econômico - por Beatriz Olivon | De São Paulo

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) notificou mais de 50 empreendimentos dos chamados "condo-hotéis" no país. A autarquia quer explicações sobre o modelo de negócio, em que investidores adquirem quartos ou cotas de participação. Para a CVM, os contratos firmados são de investimento coletivo, pois dão aos investidores o direito de participação nos resultados do empreendimento imobiliário. O primeiro caso sobre o tema foi julgado em abril pelo colegiado da autarquia.

Segundo fontes desse mercado, o receio do segmento é que uma regulamentação da CVM sobre o tema dificulte a obtenção de financiamentos para os empreendimentos, pois o modelo atrai investidores acostumados a comprar imóveis e não ações.

Não é o formato de venda, quartos ou frações do empreendimento, que está na mira da CVM, mas a ligação estabelecida entre o comprador de um imóvel e o rendimento do hotel. "Não importa se é fração ou unidade, o que faz ser um valor mobiliário é o fato de o cliente assinar outro contrato, de investimento, dizendo que dá o dinheiro e recebe em troca o direito de participar dos resultados em investimento hoteleiro. São dois contratos", afirma Paulo Ferreira Dias da Silva, assessor da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários.

O advogado Alexandre Laizo Clápis, sócio do escritório Stocche Forbes e coordenador da área imobiliária, entende não serem cabíveis as notificações para os empreendimentos na modalidade de condomínio edilício - aqueles caracterizados pela coexistência de áreas de propriedade particular e áreas comuns, sujeitos ao Código Civil e à Lei nº 4.591, de 1964. Para ele, a aquisição de uma propriedade imobiliária e a entrega para a operadora hoteleira administrar revela o exercício do direito de propriedade. "É a possibilidade de o proprietário extrair frutos de seu bem, o aluguel, no caso", diz.

Para Ivandro Ristum Trevelim, sócio na área imobiliária do Campos Mello Advogados, o que a CVM atingiu com as notificações está acima de sua responsabilidade dentro dos investimentos coletivos. Trevelim, assim como Clápis, vê uma grande diferença entre os condo-hotéis, que vendem quartos e fecham um contrato com uma bandeira de hotel, e os que negociam frações do empreendimento. "O mercado imobiliário já está regulado por uma lei específica. Já os investimentos coletivos que não estão regulamentados pela Lei 4.591 são passíveis de prestar contas na CVM", diz Trevelim.

Para Clápis, trata-se de um investimento imobiliário em que o proprietário não vai usar o imóvel. Para o advogado, a CVM chamou para si uma regulação que hoje é feita pelo registro de imóveis.

Segundo Dias da Silva, assessor da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários, a CVM não está preocupada com a compra e venda de imóveis, que cabe ao registro de imóveis. "Vemos o segundo contrato, de investimento propriamente dito", diz.

Para fazer as notificações, a autarquia baseia-se no inciso 9 do artigo 2º da Lei nº 6.385, de 1976. O inciso foi acrescentado à norma em 2001, em decorrência das fraudes envolvendo as Fazendas Reunidas Boi Gordo. Ele prevê que são valores mobiliários sujeitos a essa lei quando "ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros".

A CVM começou a acompanhar a questão após denúncias recebidas no ano passado. A autarquia emitiu um alerta informando que observava a ocorrência de situações que poderiam configurar "captação irregular de poupança popular" promovidas por incorporadores e corretores de imóveis, por meio da oferta pública de oportunidades de investimento em empreendimentos imobiliários.

A autarquia ainda não possui regras específicas para os condo-hotéis, mas espera ter em breve elementos para elaborar uma norma geral. "Nossa ideia não é afastar riscos, mas manejar informações suficientes, para a pessoa saber no que está entrando", afirma Dias da Silva.

As empresas notificadas que não prestarem esclarecimentos estão sujeitas às sanções do artigo 11 da Lei nº 6.385, segundo a autarquia. As penalidades vão desde advertência ou multa até a proibição de atuação no mercado de valores mobiliários - inclusive para aquelas que ainda não obtiveram autorização para ofertar publicamente, seja na forma de cotas, frações ou unidades imobiliárias.

O modelo de condo-hotéis lembra o dos flats, segundo Dias da Silva, que viveu um boom nos anos 90. "Houve excesso de oferta e quem investiu achando que teria retorno de aluguel não obteve e precisou fazer aportes", diz. Nessa época, não havia o inciso 9 do artigo 2º da Lei 6.385, de 1976. "Os modelos são interessantes, não dá pra pressupor má intenção, pelo contrário, mas temos que olhar com cuidado. A autarquia não quer proibir, mas que o fluxo de informações seja compatível com o modelo apresentado hoje", acrescenta.

Para Carlos Lobo, sócio do Veirano Advogados da área de mercado de capitais, a ação da CVM foi oportuna, pois deve organizar um pouco esse mercado. "Muita gente, por falta de orientação, vem estruturando operações que poderiam prejudicar o próprio andamento do mercado por falta de informações corretas sobre o que estava sendo oferecido", afirma.

A Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Rio de janeiro (ABIH) demonstra preocupação com a venda por meio do modelo de frações, em decorrência da ocupação de quartos na cidade. A taxa média de ocupação, em 2013, foi de 68%, segundo a entidade. O número de unidades construídas para as Olimpíadas já superou as projeções da quantidade que seria necessária, segundo Alfredo Lopes, presidente da ABIH-RJ. "Já está meio saturado. Quando você falar para esse investidor (de frações) fazer um aporte porque teve um problema, vai ficar difícil", diz.

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